Сделки с земельными участками
Земельные участки, как и другие объекты недвижимого имущества, могут являться предметом сделок. К сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся купля-продажа, мена, дарение и другие сделки, в ходе осуществления которых происходит переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому.
При этом, сделки с земельными участками обладают рядом особенностей, которые устанавливаются законодательством об охране и использовании земель.
Рассмотрим несколько возможных вариантов сделок по отчуждению земельных участков, принадлежащих гражданам, на конкретных примерах.
Но прежде следует обратить внимание на некоторые обязательные условия, соблюдение которых необходимо при совершении сделок с земельными участками:
1.Единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений. Другими словами и капитальное строение, и земельный участок должны принадлежать одному собственнику, отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений осуществляется одновременно;
2.Обязательная государственная регистрация земельных участков, прав на них и сделок с ними. Гражданин не может распоряжаться земельным участком, если права на него не зарегистрированы.
Итак, пример первый.
Гражданину в частную собственность предоставлен земельный участок для строительства и обслуживания жилого дома. Может ли гражданин продать земельный участок?
В соответствии с нормами действующего законодательства граждане не могут производить отчуждение земельных участков, предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений, до получения документов удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения.
То есть, если участок предоставлен, например, для строительства и обслуживания жилого дома, то продавать его или отчуждать другими способами запрещено, пока не будет построен и зарегистрирован в установленном порядке жилой дом.
Но в этом правиле есть два исключения:
1.Разрешено отчуждение земельных участков местным исполнительным и распорядительным органам;
2.&Разрешено отчуждение земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями. То есть, чтобы продать участок, нужно законсервировать незавершенное строительством здание. Тогда оно приобретает статус недвижимого имущества и само может становиться объектом продажи.
Здесь же необходимо обратить внимание на отдельные условия отчуждения земельных участков, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Граждане, получившие земельные участки как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 8 лет со дня государственной регистрации возведенных на них жилых домов не вправе отчуждать такие участки и (или) дома, а также объекты недвижимости, образованные в результате их раздела, слияния или вычленения из них, за исключением отчуждения местным исполнительным комитетам. Отчуждение гражданами незавершенных законсервированных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не допускается за исключением отчуждения местным исполнительным комитетам.
Так, сначала необходимо построить дом, зарегистрировать его и только по истечении 8 лет, полученный на льготных условиях земельный участок и возведенный на нем дом можно продать. Недостроенный дом можно продать только местному исполнительному комитету, но таких прецедентов еще не было.
Приведенные выше нормы касаются только тех земельных участков, которые предоставлены для строительства капитальных строений.
Пример второй.
Земельный участок предоставлен гражданину на праве пожизненного наследуемого владения для строительства и обслуживания жилого дома. Возможно ли отчуждение такого участка?
Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения (например, купля-продажа), не допускается, за исключением перехода права пожизненного наследуемого владения по наследству.
То есть гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (землепользователь), имеет только права владения и пользования земельным участком, а также право передачи его по наследству.
Таким образом отчуждать земельные участки, принадлежащие гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, по договорам купли-продажи, дарения, мены запрещается.
При этом, землепользователь вправе возводить на таких земельных участках здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, регистрировать его на праве собственности, а также распоряжаться недвижимым имуществом по своему усмотрению.
То есть при наличии на земельном участке капитальных строений, гражданин вправе произвести отчуждение капитального строения. Но отчуждение возможно только в том случае если правоудостоверяющие документы на земельный участок оформлены в установленном порядке.
В качестве третьего примера, можно привести земельные участки, которые принадлежат гражданам на праве временного пользования или аренды.
В данном случае законодательством установлено, что договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением договоров субаренды земельных участков), недействительны.
То есть отчуждение земельных участков, принадлежащих гражданину, например, на праве временного пользования запрещено.
Регистрация сделок с земельными участками.
Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, совершаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Сделки, совершенные с несоблюдением формы или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками, являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействительности, предусмотренные гражданским законодательством.
При этом права на земельный участок возникают только с момента их государственной регистрации.
Стоимость земельных участков
Стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков на момент совершения сделок.
Справочно: Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная денежная сумма, отражающая ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению. Для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, которую организует ГУП